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Economia

Alquileres: cómo acordar entre propietarios e inquilinos una fórmula para actualizar el precio

Sin ley de Alquileres, qué recomendaciones seguir al firmar nuevos contratos y establecer un mecanismo de ajuste. El impacto potencial de los nuevos créditos hipotecarios en el mercado

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Los nuevos contratos de locación desde que rige el DNU del Gobierno que derogó la Ley de Alquileres se están adaptando a la coyuntura económica actual, buscando términos de acuerdo que beneficien a propietarios e inquilinos. Frente a la incertidumbre económica y las fluctuaciones del mercado, se están estableciendo cláusulas más flexibles. Una de las principales novedades es la implementación de actualizaciones cuatrimestrales, en lugar de las anuales o semestrales previas y acorde con la variación de índices económicos.

Los pactos de alquiler establecen un aumento inicial basado en índices oficiales, buscando un equilibrio entre la seguridad financiera del propietario y la capacidad de pago del inquilino, facilitando así la planificación financiera de ambas partes.

Aunque los precios registraron fuertes incrementos durante los últimos 18 meses, se empieza a observar una desaceleración. Con más oferta, los precios iniciales de contrato disminuyen, aunque persisten los retos económicos para los inquilinos por el alto costo de vivienda en Argentina.

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, comentó a Infobae: “Observamos que, durante los primeros meses de ajustes, numerosos alquileres superaron el valor de mercado. Específicamente, varios contratos, especialmente aquellos con valores elevados, fueron renegociados. Esto indica que, a pesar de existir un contrato firmado, los propietarios están teniendo en cuenta la situación de los inquilinos, lo cual representa un avance notable”.

En Buenos Aires, el alquiler promedio es de $ 400.000 para dos ambientes y $530.000 para tres ambientes, lo que supone un desafío financiero para inquilinos.

Con el lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios, existe un interés creciente de inquilinos para dejar de alquilar. Sin embargo, aún es pronto para determinar el impacto que estos créditos tendrán a corto y mediano plazo.

Primeros ajustes

El marco legal de los alquileres evolucionó significativamente, transitando de contratos de tres años con actualizaciones anuales, a períodos más cortos con indexaciones relacionadas con la inflación. Hoy, se celebran contratos de alquiler de dos años de duración, con revisiones de precios cada tres o cuatro meses basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Mariano Rico Alcázar, de Asempro Propiedades, dijo que “las actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales introdujeron una dinámica de precios a la cual no estábamos habituados. Ahora, los propietarios no tienen que incrementar de inicio el valor del contrato por miedo a desfasajes debido a la inflación. Este marco tiende a equilibrar los precios de salida. Aun así, la alta inflación inicial del año llevó a ajustes considerables en los alquileres, algunos incluso por encima del mercado, llevando a ciertos propietarios a revisar y ajustar estos valores”.

“Para prevenir distorsiones en el precio, es crucial elegir correctamente el índice al momento de redactar el contrato, siendo el IPC el más utilizado″, explicó Rico Alcázar.

Los inquilinos enfrentaron dificultades con el primer aumento, ya que se calculó basado en una inflación elevada de los últimos meses. En algunos casos, hubo solicitudes de negociación con los propietarios para ajustar el incremento y así mantener al día el pago del alquiler.

Tobías Fanelli, de Salguero Propiedades señaló que “los primeros ajustes se establecieron en 56% según el IPC trimestral y en 45% de acuerdo al ICL”. Con el incremento en la oferta de alquileres, aquellos con precios excesivos registraron una disminución en la velocidad de alquiler, prolongando su tiempo disponible en el mercado.

“Dado que los aumentos se basan en la inflación, ya sea mediante el IPC o el ICL, una disminución en esta podría resultar en incrementos más bajos en comparación con los periodos anteriores”, agregó Fanelli.

Comprar y alquilar

La oferta de alquileres se está estabilizando, brindando alivio a inquilinos que el año pasado no encontraban opciones viables para mudarse.

En las inmobiliarias se activaron las consultas para comprar viviendas de hasta tres ambientes En las inmobiliarias se activaron las consultas para comprar viviendas de hasta tres ambientes

“En cuanto a los créditos hipotecarios, quienes puedan acceder a estos seguramente optarán por comprar. Aunque inicialmente no se anticipa un impacto significativo en el mercado de alquileres, si inversionistas o propietarios de múltiples inmuebles deciden usar estos créditos para adquirir nuevas propiedades y rentarlas, esto podría traducirse en un incremento adicional en la oferta de alquileres”, anticipó Fanelli.

El comportamiento del mercado actualmente está más influenciado por las expectativas que por realidades fijas.

Un ejemplo de esto es la oferta del Banco Hipotecario vista en su sitio Web, que propone créditos para comprar un monoambiente en Villa Urquiza o Saavedra con un valor de USD 70.000 y aplicando un crédito por el 75% del precio a 30 años: la cuota inicial asciende casi a $460.000 y el alquiler de ese mismo inmueble no supera los $300.000; debiendo adicionalmente tener un ahorro de USD 20.600, para acceder al crédito y cubrir los gastos asociados.

La llegada de créditos hipotecarios anima a nuevos compradores, reflejando el sueño argentino de ser propietario, un objetivo cultural y aspiracional, especialmente cuando la cuota iguala al alquiler, señaló Rico Alcázar.

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Economia

Los salarios formales aún no se recuperaron y acumularon una caída del 15% durante los últimos seis meses

Los datos se desprenden de un informe del Centro de Investigación y Formación de la República Argentina. Explicaron que la fuerte devaluación en diciembre sumado al posterior fogonazo inflacionario afectaron en gran medida el ingreso de los trabajadores.

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Los salarios de los trabajadores formales se derrumbaron 14,9% durante el último semestre. Los datos se desprenden de un informe del Centro de Investigación y Formación de la República Argentina (CIFRA).

El relevamiento explicó que los ingresos de los trabajadores se vieron fuertemente golpeados durante diciembre y enero tras la fuerte devaluación que implementó Javier Milei a días de asumir la Presidencia, lo que llevó al dólar oficial hasta los $800, sumado al posterior fogonazo inflacionario.

Durante enero, la caída real del salario llegó al 21,3% y golpeó sobre todo a las clases bajas con el fuerte salto de los alimentos y bebidas, uno de los rubros más sensibles que durante el último mes de 2023 y los primeros dos de 2024 acumuló un alza superior al 65%.

De acuerdo al informe del CIFRA, luego de ese bimestre donde los ingresos no reaccionaron a la velocidad de los precios, la recesión funcionó como un freno para las subas de precios. “En ese marco, algunas negociaciones paritarias pudieron recuperar parte de lo que habían perdido, lo que se muestra en el promedio como un mínimo repunte relativo”, señaló.

Movilización en el Ministerio del Trabajo por la convocatoria al Consejo del Salario - (Foto: Télam/Camila Godoy)
Movilización en el Ministerio del Trabajo por la convocatoria al Consejo del Salario – (Foto: Télam/Camila Godoy)

Asimismo, indicó que la pérdida de poder adquisitivo se sintió más fuerte en el sector público, donde se constató una caída de 21,3% contra un sector privado que tuvo una caída del orden del 11,2%, dando como promedio del semestre el 14,9%.

En la misma línea, el salario mínimo, vital y móvil sufrió una caída más profunda, ya que alcanzó un alarmante 28,8% entre noviembre de 2023 y mayo de 2024.

Cuánto perdió el salario mínimo desde diciembre

Un informe del Centro de Investigación y Formación de la Central de Trabajadores de la Argentina (CTA) sostiene que, desde que asumió Javier Milei el pasado 10 de diciembre, el salario mínimo perdió más de un 34% de su valor.

“El salario mínimo, vital y móvil ha tenido un brutal descenso a partir de la asunción de la actual administración. El valor de salario mínimo que se había fijado para el mes de diciembre quedó absolutamente por debajo del aumento de precios del 25,5% de ese mes”, resume el informe de CIFRA publicado este lunes, un día antes de la reunión entre representantes de los gremios, empresarios y el Gobierno.

Días atrás, Milei aseguró que “los salarios le están ganando a la inflación”. De acuerdo al índice de salarios de febrero del INDEC, se registró un incremento promedio del 13,3% mensual en los sueldos contra un 13,2% de inflación general. Sin embargo, la comparación interanual da cuenta de un aumento en los ingresos de 200,4% contra una inflación acumulada del 276,2%.

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