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Economia

Los inquilinos y los primeros aumentos luego de la derogación de Ley de Alquileres: cómo calcular la suba de abril

Los contratos con actualización trimestral se adaptan a las nuevas normativas y por inercia inflacionaria se incrementarán con fuerza. Descubre aquí los pasos sencillos para actualizar tu alquiler

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Tras la promulgación del DNU 70/2023, el pasado 29 de diciembre que derogó la Ley de Alquileres de 2020, se generó una transformación en el mercado de alquileres en Argentina. Esta nueva etapa tiene mucha más oferta y una nueva forma de establecer contratos que ahora se rigen por el Código Civil y Comercial. A partir de abril, especialmente para aquellos que firmaron pactos después del 8 de enero y optaron por actualizaciones trimestrales, se espera que ajusten sus precios según la fecha de firma del contrato.

El decreto, firmado por el presidente de la Nación Javier Milei y que no pasó por el Senado, introdujo la posibilidad de que las partes involucradas en un acuerdo de alquiler combinen índices y periodicidades de ajuste según su conveniencia, representando un cambio radical en comparación con las restricciones previas que limitaban estas negociaciones.

Impacto

Dado que los acuerdos pactados de forma trimestral (los cuatrimestrales se ajustarán en mayo y los semestrales en julio), y considerando la persistente inercia inflacionaria alta, se espera que impacten con fuerza en los bolsillos de los inquilinos.

La actualización de los contratos de alquiler se puede calcular mediante el uso de calculadoras de inflación on line, como la de Infobae.

“Estas herramientas digitales ofrecen una manera práctica para determinar el nuevo monto a pagar, ingresando el valor actual del alquiler y la duración del período de ajuste deseado. El resultado refleja no solo el incremento debido a la inflación acumulada durante ese período, sino también proporciona el porcentaje específico de este aumento, simplificando así el proceso de actualización”, detalló a Infobae Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Crédito GettyCrédito Getty

Abatti brindó un ejemplo hipotético que ilustra esta práctica y se basa en un contrato de un alquiler inicial de 200.000 pesos. Utilizando los índices de inflación publicados por el Indec, se pueden observar incrementos significativos en un tramo trimestral, partiendo de un 25,5% en diciembre, seguido de un 20,6% en enero y un 13,2% en febrero.

“La aplicación sucesiva de estos porcentajes sobre el monto inicial del alquiler conduce a un ajuste final que eleva el monto a $342.663, un reflejo de las fluctuaciones económicas que ahora pueden ser gestionadas más directamente por inquilinos y propietarios”, señaló.

Actualmente un dos ambientes en CABA promedia $320.000 de alquiler mensual para quien inicie un nuevo contrato

Sin embargo, tanto para el cálculo basado en el IPC como en el ICL, la aplicación precisa no será posible hasta mediados de abril, cuando se divulgue el dato de inflación correspondiente a marzo de 2024.

Rodolfo Martin Barbieri, abogado asesor en derecho inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina dijo que “la forma más sencilla de calcular el trimestre es multiplicando el importe que venía pagando el locatario por el índice de enero, su resultado por el de febrero y luego lo mismo con marzo, así se sabrá el acumulado para el primer trimestre del año”.

Por ICL y para quien deba actualizar su contrato trimestral podrá visitar Infobae, que cuenta con una calculadora específicamente diseñada para este propósito.

Escena representativa de pareja de jóvenes discutiendo o evaluando los gastos de alquiler del hogar (Imagen ilustrativa Infobae)Escena representativa de pareja de jóvenes discutiendo o evaluando los gastos de alquiler del hogar (Imagen ilustrativa Infobae)

Para utilizar esta herramienta, se deben seguir los siguientes pasos:

  1. Ingresar al sitio Web.
  2. Colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para conocer el índice en ese momento.
  3. Seleccionar la fecha de actualización del contrato.
  4. Indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Siguiendo estos pasos, los usuarios pueden obtener información precisa sobre el aumento de los alquileres de manera rápida y sencilla.

Cuál es más caro

El IPC es mayor que el ICL porque el primero refleja el Índice de Precios de Consumo, un indicador que se utiliza para medir la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias, mientras que el ICL tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

“A fines de junio, para los contratos que actualicen trimestralmente por uno u otro índice, habrá que recurrir a la misma fórmula de cálculo, tomando como base el precio desde abril”, dijo Barbieri.

El ICL es elaborado diariamente por el Banco Central. Este organismo lo publica alrededor del día 15 de cada mes y lo deja registrado en la resolución hasta el día 16 del mes siguiente.

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Inflación promedio mensual del 5% hasta fin de año y una salida del cepo lejana: las expectativas en las que pone plata el mercado

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Una nueva cifra de expectativa de inflación futura que circula en el mercado muestra que los inversores se mantienen bastante en línea con el sendero de desaceleración que prevé el Gobierno de Javier Milei. Para el período abril-diciembre esperan que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec avance a un ritmo del 5,2% mensual promedio, aunque la salida del cepo cambiario está más lejos.

A diferencia de los relevamientos que realiza el Banco Central de la República Argentina (BCRA) y encuestas entre especialistas a cargo de privados, este dato no surge de ninguna consulta. Nace del riesgo que están dispuestos a asumir los inversores en el mercado. Nadie hace sus números y los comparte sino que las cifras permiten leer la visión por la que se juega cada operador cuando compra o vende un bono en pesos.

La vuelta de los bonos del Tesoro a tasa fija (Lecaps) implica que se pueda observar en tiempo real las expectativas de nominalidad de la economía a través de un indicador que se conoce como inflación implícita o “Break even”. El ejercicio es posible a través del cálculo de la tasa de inflación que dejaría indiferente a un inversor entre posicionarse en una Lecap y comprar un título ajustado por inflación (CER).

En definitiva, responde a la pregunta: ¿Cuánto tienen que pagar los bonos CER para rendir lo mismo que uno a tasa fija? (los rendimientos son esperados, no asegurados)

Un informe de GMA Capital, la firma conducida por Nery Persichini, detalló que con el rendimiento actual de la S31M5 (tasa fija) en 4,1% Tasa Efectiva Mensual y tomando el cierre del Boncer T2X5, se espera un IPC promedio de indiferencia entre abril y diciembre es de 5,2 por ciento.

Los bonos en pesos anticipan un IPC promedio de indiferencia entre abril y diciembre es de 5,2 por ciento.Los bonos en pesos anticipan un IPC promedio de indiferencia entre abril y diciembre es de 5,2 por ciento.

“Desde GMA hacemos el ejercicio de tomar las estimaciones del BCRA para los dos primeros meses, y buscamos aquellas tasas mensuales que, de manera gradual, convaliden la inflación implícita entre la tasa fija y CER”, explicaron.

Un informe de Cohen resaltó: “Impulsados por la reducción de intereses, los bonos a tasa fija volvieron a ofrecer la mejor performance de las curvas en pesos. En la última semana, las lecaps ganaron un 4,0% y sus TEMs oscilaron entre 3,8% y 4,1%; en tanto que el TO26 ganó un 6,8% semanal y comprimió su TEM a 3,2%. Los bonos CER sufrieron un duro golpe y cayeron un 5,5% promedio a pesar de la fuerte intervención del BCRA para sostener la curva”.

“A estos niveles, la inflación promedio implícita es del 4,7% para lo que resta de 2024 y del 2,2% entre enero y octubre del 2025. Por su parte, la demanda por cobertura cambiaria sigue sin aparecer y en la semana los bonos dollar-linked ganaron 0,3% y los duales 0,7%. En lo que refiera al dólar oficial, los precios de mercado tienen implícito una devaluación nominal promedio del 5,1% m/m hasta septiembre del 2024, seguida por un 3,3% m/m hasta marzo del 2025 y por un 4,6% mensual hasta junio del 2025″, explicaron.

La trayectoria va en línea con el discurso ante inversores que dio Milei en la cena de la Fundación Libertad. Allí destacó que el ajuste del déficit del Tesoro y del BCRA profundizará la desaceleración, que comenzó desde el 25,5% mensual de diciembre y llegó al 11% en marzo.

“Tanto los analistas como el Fondo Monetario Internacional (FMI), cuando nosotros llegamos estaba esperando una inflación del 250 por ciento. En un caso optimista. Bueno hoy el Fondo espera que Argentina, la inflación este año cierre en 150 por ciento. Para que cierre en 150% de acá a fin de año la inflación promedio tiene que ser del 5 y medio. Es decir que hacia fin de año está claro que la tasa de inflación, dado donde arrancamos, va a estar bastante por debajo del 5 por ciento. Estamos terminando con la inflación”, afirmó el Presidente.

Los relevamientos de precios de las consultoras ubican a la inflación de abril por debajo del 9%, en una cifra después de cinco meses, aunque los ajustes en servicios públicos pueden empañar lo que publique el dato definitivo del Indec.

Ese proceso llevó al BCRA a decidir una nueva baja de 10 puntos porcentuales para llevar la tasa de política monetaria al 60% nominal anual, 82% efectiva, negativa en términos reales. Para la entidad continuar con la “licuadora” sobre sus pasivos remunerados es central a la hora de pensar en una eventual salida del cepo cambiario. Aunque el otro frente es sumar más reservas internacionales.

Las tasas reales forward de los bonos en pesos CER tardarán en ser positivas.Las tasas reales forward de los bonos en pesos CER tardarán en ser positivas.

El equipo económico prefiere el “gradualismo” para el frente cambiario mientras sostiene un crawling peg del 2% mensual, lo que dejó al tipo de cambio real cerca de los niveles que tenía antes de la última devaluación. La curva de bonos en pesos atados a la inflación muestran que los inversores no creen en una pronta eliminación del cepo.

“Al respecto identificamos señales de que el levantamiento del cepo no estaría tan cercano como muchos creen. En concreto, a las tasas reales forward de la curva CER les lleva bastante tiempo regresar a terreno positivo. La idea detrás de este ejercicio es analizar el timing de una configuración razonable de márgenes reales que sea coherente con una situación de competencia de monedas sin restricciones. En otras palabras, para que el peso sea valorado por el mercado frente a alternativas, debería ofrecer una mayor recompensa real, ponderada por el riesgo cambiario”, advirtió GMA Capital.

En paralelo, el Gobierno todavía apuesta a convencer al FMI para que desembolse fondos frescos, en torno a los USD 15.000 millones, para ayudar a la salida del cepo. La red social X fue el canal que utilizaron en las últimas semanas el ministro de Economía, Luis Caputo, y su secretario de Finanzas, Pablo Quirno, para hacer la solicitud al organismo.

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