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Economia

Los inquilinos y los primeros aumentos luego de la derogación de Ley de Alquileres: cómo calcular la suba de abril

Los contratos con actualización trimestral se adaptan a las nuevas normativas y por inercia inflacionaria se incrementarán con fuerza. Descubre aquí los pasos sencillos para actualizar tu alquiler

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Tras la promulgación del DNU 70/2023, el pasado 29 de diciembre que derogó la Ley de Alquileres de 2020, se generó una transformación en el mercado de alquileres en Argentina. Esta nueva etapa tiene mucha más oferta y una nueva forma de establecer contratos que ahora se rigen por el Código Civil y Comercial. A partir de abril, especialmente para aquellos que firmaron pactos después del 8 de enero y optaron por actualizaciones trimestrales, se espera que ajusten sus precios según la fecha de firma del contrato.

El decreto, firmado por el presidente de la Nación Javier Milei y que no pasó por el Senado, introdujo la posibilidad de que las partes involucradas en un acuerdo de alquiler combinen índices y periodicidades de ajuste según su conveniencia, representando un cambio radical en comparación con las restricciones previas que limitaban estas negociaciones.

Impacto

Dado que los acuerdos pactados de forma trimestral (los cuatrimestrales se ajustarán en mayo y los semestrales en julio), y considerando la persistente inercia inflacionaria alta, se espera que impacten con fuerza en los bolsillos de los inquilinos.

La actualización de los contratos de alquiler se puede calcular mediante el uso de calculadoras de inflación on line, como la de Infobae.

“Estas herramientas digitales ofrecen una manera práctica para determinar el nuevo monto a pagar, ingresando el valor actual del alquiler y la duración del período de ajuste deseado. El resultado refleja no solo el incremento debido a la inflación acumulada durante ese período, sino también proporciona el porcentaje específico de este aumento, simplificando así el proceso de actualización”, detalló a Infobae Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

Crédito GettyCrédito Getty

Abatti brindó un ejemplo hipotético que ilustra esta práctica y se basa en un contrato de un alquiler inicial de 200.000 pesos. Utilizando los índices de inflación publicados por el Indec, se pueden observar incrementos significativos en un tramo trimestral, partiendo de un 25,5% en diciembre, seguido de un 20,6% en enero y un 13,2% en febrero.

“La aplicación sucesiva de estos porcentajes sobre el monto inicial del alquiler conduce a un ajuste final que eleva el monto a $342.663, un reflejo de las fluctuaciones económicas que ahora pueden ser gestionadas más directamente por inquilinos y propietarios”, señaló.

Actualmente un dos ambientes en CABA promedia $320.000 de alquiler mensual para quien inicie un nuevo contrato

Sin embargo, tanto para el cálculo basado en el IPC como en el ICL, la aplicación precisa no será posible hasta mediados de abril, cuando se divulgue el dato de inflación correspondiente a marzo de 2024.

Rodolfo Martin Barbieri, abogado asesor en derecho inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina dijo que “la forma más sencilla de calcular el trimestre es multiplicando el importe que venía pagando el locatario por el índice de enero, su resultado por el de febrero y luego lo mismo con marzo, así se sabrá el acumulado para el primer trimestre del año”.

Por ICL y para quien deba actualizar su contrato trimestral podrá visitar Infobae, que cuenta con una calculadora específicamente diseñada para este propósito.

Escena representativa de pareja de jóvenes discutiendo o evaluando los gastos de alquiler del hogar (Imagen ilustrativa Infobae)Escena representativa de pareja de jóvenes discutiendo o evaluando los gastos de alquiler del hogar (Imagen ilustrativa Infobae)

Para utilizar esta herramienta, se deben seguir los siguientes pasos:

  1. Ingresar al sitio Web.
  2. Colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para conocer el índice en ese momento.
  3. Seleccionar la fecha de actualización del contrato.
  4. Indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Siguiendo estos pasos, los usuarios pueden obtener información precisa sobre el aumento de los alquileres de manera rápida y sencilla.

Cuál es más caro

El IPC es mayor que el ICL porque el primero refleja el Índice de Precios de Consumo, un indicador que se utiliza para medir la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias, mientras que el ICL tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

“A fines de junio, para los contratos que actualicen trimestralmente por uno u otro índice, habrá que recurrir a la misma fórmula de cálculo, tomando como base el precio desde abril”, dijo Barbieri.

El ICL es elaborado diariamente por el Banco Central. Este organismo lo publica alrededor del día 15 de cada mes y lo deja registrado en la resolución hasta el día 16 del mes siguiente.

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Economia

Ley Bases: Caputo quiere quedarse con USD 31.000 millones en bonos que tiene la Anses y así reducir el 10% de la deuda total

El nuevo proyecto de ley que el Poder Ejecutivo envió a los gobernadores vuelve a autorizar al Ministerio de Economía a absorber los títulos públicos en poder del Fondo de Garantía de Sustentabilidad

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El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses tiene en su poder bonos del Tesoro por más de USD 31.300 millones, lo que representa poco más del 10% de los títulos públicos y letras emitidas por el sector público nacional. Esa es la proporción de deuda que el ministro de Economía Luis Caputo podría deslistar si el Congreso aprobara la última versión de la ley Bases que el oficialismo envió a los gobernadores para empujar su discusión en el parlamento.

La iniciativa vuelve a propiciar cambios en el paisaje de la deuda pública y que están relacionados al fondo inversor del organismo previsional. Le da menos libertades que en el primer intento que hizo La Libertad Avanza (LLA) para aprobar su ley. La diferencia central es que mientras en las extraordinarias llegó a debatirse si el Palacio de Hacienda podía hacerse no solo de los títulos del Tesoro en poder del FGS sino también de la participación accionaria en algunas de las compañías privadas más importantes del país.

Finalmente el ida y vuelta en ese primer ensayo, y en la versión oficial enviada esta semana a los mandatarios provinciales y a los bloques de la oposición en el Congreso dejó firme la intención de “consolidar” la deuda pública, que permitirá al Ministerio de Economía quitar de circulación todos los bonos del Tesoro nacional que formen parte de la cartera de Anses. Las acciones seguirán en manos del fondo inversor.

En la versión oficial enviada esta semana, el Gobierno dejó firme la intención de “consolidar” la deuda pública, que permitirá al Ministerio de Economía quitar de circulación todos los bonos del Tesoro nacional que formen parte de la cartera de Anses

El artículo 56° de la iniciativa que la Casa Rosada giró a los gobernadores para preparar la negociación prevé la “consolidación” de la deuda pública en manos de entidades del sector público. Es una medida que excluye las tenencias de activos del Banco Central o el Banco Nación pero que incluye taxativamente al fondo inversor de Anses. “Los títulos de deuda pública que sean consolidados de acuerdo con lo establecido en la presente ley serán transferidos a una cuenta de titularidad del Tesoro Nacional, en donde se cancelarán por confusión patrimonial”, reza el artículo 58°.

En el artículo siguiente, el 61°, el Poder Ejecutivo buscará establecer qué tipo de inversiones queda habilitado para hacer el Fondo de Garantía de Sustentabilidad. Así, estipula que la Anses “podrá invertir el activo del Fondo administrado” en acciones, obligaciones negociables de sociedades anónimas nacionales, mixtas o privadas y futuros y opciones sobre esos títulos valores. También deroga un artículo 76° de la ley N° 24.241, que es el que le pone topes a qué peso pueden tener en la cartera total cada tipo de inversión.

Fuente: Fondo de Garantía de Sustentabilidad del AnsesFuente: Fondo de Garantía de Sustentabilidad del Anses

Según información actualizada recientemente por la Anses, el FGS tiene en su cartera unos USD 31.317 millones de bonos del Tesoro nacional, un aumento de 22% en comparación con los USD 25.665 millones de enero, lo que podría atribuirse al paulatino atraso cambiario tras la devaluación de diciembre. De esa manera, si la ley se aprobara y el Ministerio de Economía pudiera deslistar esa porción de bonos, eliminaría poco más del 10% de los bonos y letras del Tesoro -en pesos y dólares- en circulación, que según datos de febrero de la Secretaría de Finanzas ronda los USD 296.000 millones.

En detalle, el FGS cuenta con tenencias de 33,5 billones de pesos en títulos del Tesoro en moneda local, un 72,3% del total de su cartera a febrero pasado. De ese total, el 45,3% (15,1 billones de pesos) corresponden a títulos atados a la inflación, otro 36,3% (12,1 billones) a bonos indexados al tipo de cambio oficial y con participaciones mucho menores otros 4,9 billones de un título en dólares a tasa fija.

Según información actualizada recientemente por Anses, el Fondo de Garantía tiene en su cartera unos USD 31.317 millones de bonos del Tesoro nacional, un aumento de 22% en comparación con los USD 25.665 millones de enero, lo que podría atribuirse al paulatino atraso cambiario tras la devaluación de diciembre

Otro 12,9% de las inversiones de Anses están explicadas en acciones de empresas. La principal es Ternium, de la que posee acciones por un valor de 898.785 millones de pesos, lo que representa un 15% de la cartera total accionaria y solo un 1,9% de las inversiones totales del FGS. Le siguen más atrás el Banco Macro ($786.336 millones), Grupo Financiero Galicia ($636.298 millones), Pampa Holding ($554.885 millones), Transportadora de Gas del Sur ($541.159 millones).

En menor proporción, el FGS tiene en su poder obligaciones negociables por un total de 2,6 billones de pesos, de los cuales poco más de 1 billón corresponden al sector de petróleo y gas y otros $786.909 millones en energía, en ambos casos ON nominadas en dólares. La tenencia de cuotapartes de Fondos Comunes de Inversión es mínima, con solo $227.000 millones.

La enajenación de las acciones en manos del FGS había sido una de las principales críticas opositoras a esa parte del proyecto de ley Bases durante la discusión en comisiones, y el Poder Ejecutivo tuvo que ceder para, primero, permitir esa venta de acciones con habilitación de una comisión bicameral y además con el mandato de destinar los fondos resultantes a la financiación del sistema previsional de las provincias no transferido a la Nación. Finalmente todo ese artículo fue eliminado antes de que el proyecto completo naufrague en la Cámara de Diputados.

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